納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)條例出售其獲得的不動(dòng)產(chǎn)
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值稅避稅辦法暫行規(guī)定
”(商務(wù)部2016年第14號(hào)新聞稿)，計(jì)算繳納增值稅。本辦法所稱被收購房地產(chǎn)，包括公司以必要購買、接受捐贈(zèng)、接受股權(quán)融資、自建、出售等多種方式收購的房地產(chǎn)，但不包括中小企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中單獨(dú)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
賣房產(chǎn)是指賣房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。
全境內(nèi)賣房產(chǎn)就是全境內(nèi)賣房產(chǎn)。
單位或一人將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給其他單位或一人，相當(dāng)于繳納增值稅的應(yīng)稅行為，慈善或全社會(huì)除外。
一、增值稅納稅責(zé)任發(fā)生的周
納稅人銷售房地產(chǎn)時(shí)，增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生如下:
(一)納稅人銷售房地產(chǎn)收到銷售現(xiàn)金或者取得銷售現(xiàn)金憑證的日期；先發(fā)文件。是文件發(fā)布的日期。
“收到并出售的現(xiàn)金”是指納稅人在出售房地產(chǎn)的過程中或之后收到的現(xiàn)金。
“公司通過索要現(xiàn)金出售獲得避稅方法的日期”是指書面合同確定的付款年度；未簽訂書面合同或者書面合同未約定付款年度的，為房地產(chǎn)權(quán)屬變更之日。
(2)納稅人出售房地產(chǎn)(無償給他人)的，納稅人承擔(dān)責(zé)任的周為房地產(chǎn)權(quán)屬變更日。
二、一般納稅人的計(jì)稅和納稅
(1)一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日年末取得的房地產(chǎn)
1.一般納稅人在2016年4月30日年末轉(zhuǎn)讓所收購的房地產(chǎn)(不含自建)時(shí)，可以采用簡易計(jì)稅方法進(jìn)行計(jì)稅，這樣公司避稅方法的總價(jià)和額外費(fèi)用在扣除房地產(chǎn)購買市場價(jià)格或收購房地產(chǎn)時(shí)的股份后即為營業(yè)額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人按照上述征稅辦法向房產(chǎn)住宅負(fù)責(zé)人的租金管理機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，然后報(bào)送政府機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的定額管理機(jī)關(guān)審批。
預(yù)繳稅=(總價(jià)和額外成本-購買房地產(chǎn)時(shí)的房地產(chǎn)購買市場價(jià)格或股份)÷(1+5%)X 5%(預(yù)征稅率)
2.一般納稅人在2016年4月30日前轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)時(shí)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的總價(jià)和額外費(fèi)用作為營業(yè)額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人按照上述征稅辦法向常駐房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人的租金管理機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，然后報(bào)送常駐政府機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的定額管理機(jī)關(guān)審批。
應(yīng)納稅額=總價(jià)和額外成本÷(1+5%)×5%(征收率)
(2)一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的房地產(chǎn)
1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的房地產(chǎn)(不含自建)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的總價(jià)和額外費(fèi)用作為營業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人在取得房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)從總價(jià)中扣除房地產(chǎn)購買市場價(jià)格或份額及額外費(fèi)用后，按5%的稅率向房地產(chǎn)居民負(fù)責(zé)人的地租管理機(jī)構(gòu)預(yù)繳稅款，并交由政府機(jī)構(gòu)居民負(fù)責(zé)人的固定管理機(jī)構(gòu)審批。
預(yù)繳稅=(總價(jià)和額外成本-購買房地產(chǎn)時(shí)的房地產(chǎn)購買市場價(jià)格或股份)÷(1+5%)X 5%(預(yù)征稅率)
2.一般納稅人在2016年5月1日后轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)時(shí)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的總價(jià)和額外費(fèi)用作為營業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按5%的稅率向房地產(chǎn)常駐負(fù)責(zé)人的地租管理機(jī)關(guān)預(yù)繳稅金，并交由政府機(jī)構(gòu)常駐負(fù)責(zé)人定額管理機(jī)關(guān)審批。
應(yīng)納稅額=總價(jià)和額外成本÷(1+5%)X 5%(預(yù)付率)
三、零星納稅人的稅款計(jì)算和繳納
零星納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照下列明確規(guī)定繳納增值稅，但一人轉(zhuǎn)讓其所購房屋的除外:
(一)零星納稅人轉(zhuǎn)讓取得的房地產(chǎn)(不含自建)時(shí)，取得的總價(jià)和額外費(fèi)用扣除房地產(chǎn)公司購買的市場價(jià)格或取得房地產(chǎn)時(shí)取得的股份后的金額為營業(yè)額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
預(yù)繳稅金=(總價(jià)和額外成本-房地產(chǎn)購買市場價(jià)格或購買房地產(chǎn)時(shí)的股份)÷(1+5%)X 5%(征收率)
(二)零星納稅人轉(zhuǎn)讓其原有房產(chǎn)，以總價(jià)和額外費(fèi)用為營業(yè)額，按5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
應(yīng)納稅額=總價(jià)和額外成本÷(1+5%)x 5%(收款率)
零星納稅人除一人外，應(yīng)按照明確規(guī)定的計(jì)稅方法向房地產(chǎn)常駐負(fù)責(zé)人的地稅行政機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，并向政府機(jī)構(gòu)常駐負(fù)責(zé)人的固定行政機(jī)關(guān)審核繳納；另一方應(yīng)按照明確規(guī)定的計(jì)稅方法審核并支付給房地產(chǎn)居民負(fù)責(zé)人的地租管理機(jī)構(gòu)。
四.預(yù)繳稅金及審批的稅務(wù)管理
有效起草的權(quán)利
納稅人按時(shí)從購房總價(jià)款和額外費(fèi)用中扣除購買房地產(chǎn)的市場價(jià)格或購買房地產(chǎn)時(shí)的股份，應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)和商務(wù)部的規(guī)定取得有效的匯票。否則不予扣除。
具有權(quán)利和效力的票據(jù)是指:
1.財(cái)務(wù)機(jī)公司的避稅方法構(gòu)造書面文件；
2.法院判決書、裁定書、調(diào)解書、裁定書和代理財(cái)產(chǎn)權(quán)；
公司避稅方法3。商務(wù)部規(guī)定的其他匯票。
(2)預(yù)繳稅金的扣除
納稅人在轉(zhuǎn)讓其取得的房地產(chǎn)時(shí)，向房地產(chǎn)居住地的租金管理機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅，可以沖減當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅。如果抵銷未完成，將結(jié)轉(zhuǎn)到下一期進(jìn)一步抵銷。
納稅人以預(yù)繳稅款抵繳稅款的，應(yīng)當(dāng)將完稅憑證作為具有權(quán)利和效力的憑證。
1.簽發(fā)文件的困難
零星納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的房地產(chǎn)，不能單獨(dú)開具增值稅憑證的，可以向房地產(chǎn)居住地的租金管理機(jī)關(guān)申請開具。
納稅人將其獲得的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給另一個(gè)人。不得開具或申請開具增值稅專用發(fā)票。
2.非法處理
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照明確規(guī)定向房地產(chǎn)居民的行政機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，從應(yīng)預(yù)繳稅款的月份起超過6個(gè)月沒有預(yù)繳稅款的，常駐政府機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的固定行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照“
稅收法規(guī)
”以及相關(guān)的明確規(guī)定進(jìn)行處理。
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，未按照規(guī)定繳納稅款的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理”
稅收法規(guī)
”以及相關(guān)的明確規(guī)定進(jìn)行處理。
5.賣房地產(chǎn)
稅收折扣
(一)單位房改
稅收折扣
為配合國家住房制度改革，對中小企業(yè)和行政圖書公司按房改成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)轉(zhuǎn)賣住房所得予以免征
增值稅
。
(二)對一個(gè)人的稅收優(yōu)惠
1.出售自建房屋自用的，予以豁免
增值稅
。
2.嚴(yán)重出售已購不滿2年的房屋的，按5%的稅率繳納增值稅。個(gè)人出售已購買2年以上(含2年)的房屋，免征增值稅。以上政策適用于除上海、蘇州、廣東、廣州以外的周邊地區(qū)。
3.個(gè)人出售購買不滿2年的房屋，按5%的稅率繳納增值稅；個(gè)人出售已購買2年以上(含2年)的非一般房屋，從購房款中扣除利息后，按5%的稅率繳納增值稅；一般來說，一個(gè)人買房超過2年(含2年)，內(nèi)部出售的，免征增值稅。以上政策僅適用于廣東省蘇州市海淀區(qū)和廣州市。
4.參與家庭財(cái)產(chǎn)分割的人無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)身份使用權(quán)，免征增值稅。
家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括以下幾種情況:離婚個(gè)人財(cái)產(chǎn)分割；向配偶、父母、父母、祖父母、侄子、孫子女、弟妹贈(zèng)送免費(fèi)禮物；向負(fù)有撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)必要責(zé)任的贍養(yǎng)人或者扶養(yǎng)人免費(fèi)贈(zèng)送禮品；房屋產(chǎn)權(quán)中無人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人非法取得房屋產(chǎn)權(quán)的。