法律法規(guī)對不可抵扣進項稅的計算方法有規(guī)定，但一些中小房地產(chǎn)企業(yè)由于經(jīng)營管理的不同，在計算不可抵扣進項稅時會遇到一些困難。
第一，明確界定相關稅種
國稅發(fā)〔2016〕36號第二十九條:適用一般計稅方法的稅種、簡易計稅方法的稅目和免稅項目不能劃分為可抵扣進項稅額，可抵扣進項稅額按以下公式計算:
不能抵扣的進項稅額=當期不能分割的全部進項稅額×(當期簡單計稅方法應稅項目營業(yè)額+免稅項目營業(yè)額)÷當期總營業(yè)額
國家研究所
金融事務
我局2016年第18號新聞稿第13條:單獨開發(fā)的物業(yè)項目以一般納稅方式出售的，不能以一般納稅方式、簡易納稅方式和免稅率劃分的物業(yè)項目，應按《建設工程施工許可證》注明的“建設工程數(shù)量”劃分。
不能抵扣的進項稅額=當期不能分割的全部進項稅額×(簡單免稅房地產(chǎn)項目建設項目數(shù)÷房地產(chǎn)項目建設項目總數(shù))
二、相關稅收問題及看法
1.如果中小型房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目既有一般計稅方法，又有簡單計稅方法，那么它也有房地產(chǎn)租賃收入(簡單計稅方法)和產(chǎn)品銷售收入(一般計稅方法)。如果上面明確規(guī)定，對于不能分割的中小企業(yè)，哪個公式不能從進項稅額中扣除？
在這種情況下，我們只能選擇合適的方法。我們可以先根據(jù)簡單應稅項目周轉(zhuǎn)率公式計算不可抵扣進項稅，然后根據(jù)建設項目數(shù)量重新計算不可抵扣進項稅。
2.對于中小房地產(chǎn)企業(yè)的并發(fā)項目，進項稅的計算方法不能分割。
首先，不是每一項進項稅都是分不開用不完的。比如某中小企業(yè)1月份要與施工結算工程費用，既提供簡單稅目又提供一般稅目的工程公共服務。然后兩國根據(jù)不同的項目進行成本審核和竣工結算，分天投票。這里的工程公共服務沒有可分的進項稅，簡單稅目需要轉(zhuǎn)出相同的進項稅。
同樣，如果一般應稅項目*期開發(fā)商開發(fā)周落后，中小企業(yè)在廣告中標注*期開發(fā)商，那么其進項稅也可以全部抵扣，中小企業(yè)金華財稅網(wǎng)要做好支付準備。其次，并發(fā)項目的計算不能分割進項稅繳納的難度。根據(jù)國家研究所的說法，
吳王財金財稅
我局2016年第18號新聞稿第13條明確規(guī)定，只要一個房地產(chǎn)中小企業(yè)開發(fā)項目既有一般計稅方法，又有簡單計稅方法，不能分割使用的進項稅額，必須由金華財稅網(wǎng)按上述公式計算。
如果公司主要采用一般計稅方法進行后續(xù)計稅，但簡單計稅方法計稅的項目仍未售出，比如部分開發(fā)商車位長期無法轉(zhuǎn)售，建設項目數(shù)量仍需計算，對于中小企業(yè)顯然是合理的。此時公司是一般計稅項目的全部收入，按照收入基準無法劃分的投入轉(zhuǎn)出沒有困難。這時，一方面，中小企業(yè)需要盡可能將進項稅分為簡單征稅法和一般計稅法。另一方面，為了避免每月小規(guī)模銷售簡單稅目產(chǎn)品的情況，中小企業(yè)可以考慮將預計不會銷售的簡單稅目轉(zhuǎn)換為自持人民幣或進行其他處置。當然，只要中小企業(yè)處理得當，不能分割的進項稅也不會很大。是否有必要處理它們需要綜合權衡。