2010年12月，某房地產(chǎn)企業(yè)收到當?shù)卣r償500萬元。昨天，房地產(chǎn)公司討論了現(xiàn)金是應(yīng)該作為收入部門的合理避稅原則，還是作為拆遷補償費用的扣除。需要繳納增值稅嗎？
房地產(chǎn)企業(yè)獲得中央政府拆遷補償，主要涉及個人所得稅、土地稅率和增值稅。根據(jù)法律規(guī)定，三種增值稅中賠償?shù)亩悇?wù)處理是不同的。
企業(yè)個人所得稅的處理
在企業(yè)個人所得稅待遇的各個方面，中央政府的補償現(xiàn)金是財政性基金，不作為抵消相關(guān)成本費用的收入處理。
需要判斷中央政府補貼是否屬于非應(yīng)稅收入。如果是非應(yīng)納稅所得額，當期應(yīng)納稅所得額不計入當期，但收入形成的成本和費用不能從凈利潤中扣除。不屬于非應(yīng)納稅所得額的，應(yīng)當在收到當期計入當期應(yīng)納稅所得額征稅，其支出發(fā)生的費用也可以按照法律規(guī)定從凈利潤中扣除。
關(guān)于上述企業(yè)個人所得稅處理問題，司法部和國家研究院
《關(guān)于企業(yè)專項用作財政資金的個人所得稅處理困難問題的通知》(財稅〔2009〕87號)明確規(guī)定，2008年1月1日至2010年12月31日期間，企業(yè)從天津市縣級以上人民政府財政部門和部門取得的應(yīng)計入總收入的財政資金，可視為非應(yīng)稅收入， 并在計算應(yīng)納稅所得額時從總收入中扣除: (二)財政部門或其他撥付資金的政府機構(gòu)對資金管理工作有必要或明確的管理要求； (三)企業(yè)應(yīng)當將資金和資金發(fā)生的費用分別進行審計。上述非應(yīng)納稅所得額用于支出的費用，在計算應(yīng)納稅所得額時不予扣除；計算應(yīng)納稅所得額時，不得扣除支出資本的折舊和攤銷。同時，文件明確規(guī)定，企業(yè)將符合條件的財政資金作為非應(yīng)稅收入處理后，5年(60個月)內(nèi)未發(fā)生支出且未返還撥付資金的財政或其他政府機構(gòu)的部分，應(yīng)重新計入獲得資金第六年的總收入；計入總收入價值的新增財政資金發(fā)生的支出，可以在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。
例如，2010年，房地產(chǎn)企業(yè)當期應(yīng)納稅所得額為1000萬元，中央政府補貼收入除外。如果500萬元是非應(yīng)稅收入(該收入前夕用于管理工作機構(gòu)的行政費用為300萬元)，2010年的應(yīng)稅收入仍為1300萬元(1000+300)。如果500萬元不是合理的無稅避稅收入，則500萬元應(yīng)計入當期應(yīng)納稅所得額，其300萬元的費用也可從凈利潤中扣除，因此該房地產(chǎn)企業(yè)2010年的應(yīng)納稅所得額為1500萬元(1000+500)。
陸地
處理
在陸地上
在辦理方面，500萬元拆遷補償收入應(yīng)用于抵消拆遷補償支出，而不是單獨作為企業(yè)開業(yè)以外的收入處理。理論上，該收入不視為土地稅率收入，但應(yīng)抵消成本中的補償支出，以減少計算土地稅率時項目的扣除額。
關(guān)于上述處理土地稅率的難點，《土地稅率組織法》法律法規(guī)第七條明確規(guī)定，計算增值額的工程項目抵扣明確如下:開發(fā)土地和新建房屋及設(shè)施、公共設(shè)施的生產(chǎn)成本，是指應(yīng)稅房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體生產(chǎn)成本，包括征地拆遷補償、后期費用、建筑安裝費用、交通設(shè)施費、公共設(shè)施及公共設(shè)施費、間接開發(fā)費用等。文件中征地拆遷補償合理避稅的項目范圍為:包括征地費、耕地占用稅、勞動力安置費、與地面及地下附著物拆遷補償相關(guān)的凈費用、辦公用房拆遷安置費等。雖然房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費用的總支出可以作為成本，但法律明確規(guī)定了“凈支出”，即在拆遷步驟中從各種收入中扣除全部補償費用后的具體凈支出。因此，中央政府給予企業(yè)的拆遷補償應(yīng)從企業(yè)具體拆遷補償費用中扣除。
比如房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目，合理避稅。購買土地所有權(quán)后，具體拆遷補償支出為2000萬元，但在收到中央政府500萬元補償補貼時，在計算土地稅率時，建設(shè)項目拆遷補償支出凈額為1500萬元，而不是2000萬元。500萬元補貼收入在一定程度上不作為計算土地稅率的項目收入。
處理
是否支付拆遷補償收入
，取決于不同的條件。如果房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷后單獨負責(zé)拆遷，而不是由中央政府上交，其獲得的中央政府補助收入不屬于增值稅應(yīng)稅收入，不需要繳納增值稅。企業(yè)被中央或其相關(guān)機構(gòu)移交拆遷的，其獲得的拆遷補償收入屬于增值稅中的“零售行業(yè)-全電力行業(yè)”收入，其全電力利息收入應(yīng)繳納增值稅。
關(guān)于上述增值稅的處理難點，《商務(wù)部關(guān)于中央政府收回土地所有權(quán)和支付拆遷補償款稅款困難的通知》(國稅函〔2009〕520號)第二條明確規(guī)定，在向原土地所有者支付房屋拆遷補償款和支付拆遷補償款的步驟中，提供房屋拆遷補償款和土地平整勞務(wù)收入，按“紡織”稅目繳納增值稅；代表原土地所有者支付拆遷補償?shù)男袨閷儆凇傲闶坌袠I(yè)-全電力行業(yè)”行為，增值稅以提供全電力勞務(wù)所得總收入減去代表委托方支付的拆遷補償計算繳納。